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  • 合肥房屋买卖合同纠纷律师曾祥锋:向开发商主张交付房屋的前提是依约支付购房款
    来源:www.0551law.cn | 日期:2020-6-5

    AB向一审法院起诉请求:1.依法判令C公司向AB支付逾期交房违约金206535.7元,并向AB交房;2.依法判令C公司向AB支付房屋装修差价款143590元;3.诉讼费用由C公司承担。庭审中,AB释明第一项诉讼请求中违约金是以购房款1033848元为基数,从合同约定的交房期限20141231日次日即201511日起,按每日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止。

    一审法院认定事实:BA系夫妻关系。2014815日,C公司出具客户名称为D的收据两张,分别载明:房款1033848元;1号楼4号车库款160000元,两张收据均加盖C公司的财务专用章。2014819日,BAC公司签订了合同编号为第1408190001号商品房买卖合同,合同中对AB购买的商品房的价款、面积、付款方式、双方的违约责任等作了约定,其中部分摘要如下:“…第三条买方所购商品房的基本情况。…买方购买本合同第一条规定的项目中的*C*苑小区1号楼1单元902号。…该商品房合同约定建筑面积共143.59平方米。…第四条计价方式与价款。卖方与买方约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1.按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米¥7200,总金额(大写)壹佰零叁万叁仟捌佰肆拾捌元整。…第六条付款方式及期限。本合同签署后,买方按下列第1种方式按期付款。1.一次性付款买方于2014815日前支付首付款¥1033848元,余款¥0元于×前付清…。第八条交付期限。卖方应当在20141231日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用:1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》;2.取得《建设工程竣工验收备案表》;3.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。…笫九条卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用,按下列方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过120,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过120日后,买方有权解除合同。买方解除合同的,卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。…”合同签订后,双方于当日就涉案房屋办理了房屋网签合同备案,备案人为BA。因C公司至今未向AB交付涉案房屋,AB诉至法院。

    庭审中,证人D出庭作证陈述:涉案房屋先前是C公司原实际经营人E卖给我的,在2014年期间我陆续将购房款以及车库款以现金和转账的方式支付给E提供的账户以及C公司会计,直至2014815日付清全部款项后,C公司给我出具收据。在2014819日办理网签时,我儿子没有看中该房(涉案房屋是作为我儿子的婚房),因与AB系亲属关系,经征询AB意见,其愿意买受该房,所以后来ABC公司签订购房合同并办理了网签。AB的购房款是用我先前交的钱抵顶的,收据没有变更仍然在我的名下。之后,AB陆续将我垫付的购房款偿还。C公司对该证人证言不予认可,认为证人没有提交相应的证据证明其向C公司支付涉案房产房款,而且其证明的事实与上次开庭AB所陈述购买房屋交款的事实完全矛盾。同时,C公司辩解称2016年公司的主要股东发生了变动,新的股东承接公司之后,对于公司交接前发生的房屋买卖及款项支付仅能依据表面的证据来判断,包括:商品房买卖合同是否签订、是否办理网签备案手续、公司的账目当中是否有收到涉案房款的记载以及公司存量房的记载。经C公司多次查对,虽然与AB签订了商品房买卖合同并办理了网签备案,但是涉案房屋没有实际交付给ABC公司账簿、凭证以及评估机构的评估报告中均未体现收到ABD的房款,所以股权抵顶的款项中包括了该套房产的价值;再是在C公司的账目中,涉案房屋属于未销售状态。根据以上情况,C公司认为虽然双方签订了商品房买卖合同并生效,但合同双方均未实际履行合同。

    庭审中,双方一致确认涉案房屋目前尚未竣工验收,未达到交付条件。

    一审法院认为,C公司与AB签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示,合同内容不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,法院予以确认。虽然C公司出具收款收据上载明的客户名称(即付款人)D,但其中收据上载明的购房款金额1033848元与之后C公司与AB签订的《商品房买卖合同》中载明的购房款金额相一致,且双方共同办理了涉案房屋网签备案,其行为符合常理和交易习惯,以上足以证明C公司实际收取了购房款项并认可该款系AB交付的事实。对于C公司辩称公司发生股东变动时,在公司账簿、凭证以及评估机构的评估报告中均未体现AB或者D向公司支付过购房款;股权抵顶的款项中包括了该套房屋的主张。对此法院认为,C公司作为独立法人,公司股东变动属于其内部事务,在公司账目中是否体现收取涉案购房款项是其财务管理问题,不产生对外的抗辩力,且C公司亦未提交充分有效证据予以佐证,故对其辩解主张不予支持。因此,AB按照合同约定履行付款义务后,C公司应按合同约定的期限向AB履行交付房屋的义务,但C公司未能按期履行合同义务构成违约,应依法承担违约责任。故AB要求C公司支付逾期交房违约金的诉讼主张,理由正当,合法有据,法院予以支持。

    因涉案房屋尚未进行竣工验收,未能达到交付条件,且不能确定最终交付房屋的状态(即是否为装修房),故对AB主张C公司立即向其交付涉案房屋以及支付房屋装修差价款的诉求,法院不予支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关民事法律规定,判决:一、C房地产开发有限公司于判决生效后十日内向BA支付逾期交房违约金185266(201511日至20191128);并自20191129日起以AB所付购房款1033848元为基数,按每日万分之一的利率,向BA支付逾期交房违约金至实际交房之日止;二、驳回BA的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6552元,减半收取计3276元,由BA负担1543元,由C房地产开发有限公司负担1733元。

        一审宣判后,C公司提起了上诉,请求撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实和理由:一审判决认定C公司实际收取了AB的购房款属事实认定错误。一、AB提供的支付购房款的证据是C公司为D开具的房款收据,该收据载明的客户名称为D,与AB无关。合同虽然办理了登记备案手续,但没有办理不动产预告登记手续,AB尚未取得涉案房屋的全部合同债权。一审法院仅以该收据数额与购房合同载明的购房款金额一致且C公司为AB办理了涉案房屋网签备案就作出该房款为AB支付的认定显属错误。二、在一审两次开庭中,A与证人D对于买房过程及支付房款的陈述前后矛盾:第一次庭审中,A称其和B看好了涉案房屋,因为做生意没时间交款,委托亲戚D交款,给D现金,这些款一部分是家中存的,一部分是从银行提的,但是并未提交相应的证据证明;第二次庭审,证人D出庭作证,称涉案房屋是其为儿子买的,因为儿子看好了另一套房,所以就把涉案房屋卖给了AB,其向C公司支付款项,是通过部分转账、部分现金的方式,但也未提交相应的证据证明其交付了购房款。三、AB未提交任何证据证明其向D支付了涉案房屋的购房款。四、买房人主张逾期交房违约金的前提是开发商收取了购房款但没有按照合同约定的时间交房,因C公司的账目中并无收取ABD款项的记载,AB又无任何证据证明其已付款,依据不安抗辩权,C公司可以拒绝向AB交房,AB无权向C公司主张逾期交付违约金。

    AB共同辩称,双方签订商品房买卖合同的时间为2014815日,约定当日一次性付款,其已按约定支付了购房款,C公司出具了收据。C公司账目中未体现该笔购房款是C公司自身的财务管理问题,至今未能交房的根本原因在于涉案房屋已被查封,C公司应承担逾期交房的违约责任。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。

    二审认为,本案的争议焦点在于:1.ABC公司间是否成立商品房买卖合同关系;2.AB是否向C公司履行了支付购房款的义务;3.C公司应否向AB支付逾期交房违约金及其数额。

    关于ABC公司是否成立商品房买卖合同关系的问题。2014819日,ABC公司签订《商品房买卖合同》,合同签订后,C公司即为AB办理了房屋网签合同备案。该《商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容,ABC公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人成立商品房买卖合同关系,均应按照约定全面履行合同义务。

    关于AB是否向C公司履行了支付购房款义务的问题。如前所述,AB对其支付购房款的方式前后三次陈述均不一致,与一审阶段证人D的证言相互矛盾。本院审理过程中,AB虽提交了其向D支付购房款的银行流水,但无法证明其向D转账的多笔款项即为涉案房屋购房款,且现金支付有零有整,与社会一般交易习惯及常理不符。除C公司向D出具的收据外,D亦无法提交其向C公司支付购房款的凭证。因AB无法提交充足证据证明已向C公司履行了支付购房款义务,理应承担举证不能的不利后果。一审判决认定AB已向C公司履行了支付购房款义务,理据不足,本院予以纠正。

    关于C公司应否向AB支付逾期交房违约金及其数额的问题。因AB未向C公司支付涉案房屋购房款,属违约在先,C公司有权拒绝向AB交付房屋,且无需因此承担逾期交房的违约责任。一审判决C公司向AB支付逾期交房违约金,没有事实和法律依据,本院予以纠正。综上所述,C公司的上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决:撤销一审判决,驳回AB的诉讼请求。

    合肥资深房屋买卖纠纷律师曾祥锋律师分析,房屋买卖合同的主要合同义务,对于买方而言是依约支付购房款,对于卖方是将符合约定条件的房屋交付买方,两者履行的时间首先是根据合同约定,如果合同没有约定,那么,如果买方主张卖方交房,需要自己也履行了付款义务。

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