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  • 存量房买卖合同纠纷:不具有购房资格导致房屋买卖合同解除可以要求赔偿吗
    来源:www.0551law.cn | 日期:2021-1-9

        不具有购房资格导致房屋买卖合同解除可以要求赔偿吗?合肥资深律师曾祥锋律师认为,如果对于不具有购房资格的情形不具有过错,且对方存在违约的情形下,是可以要求赔偿的,但如果自身存在重大过错,且无法确定其损失的,则难以让对方承担违约责任。

    一审法院认定事实:bc系夫妻关系。20191012日,a(乙方、买房人)与b(甲方、卖方)在第三人d公司(丙方、中介方)的居间下签订了《房产买卖居间协议》,协议约定:房屋所有权人b、共有人c将位于区建筑面积为106.28㎡的房屋,以100万元的价格出售给a。第三条约定购房款的付款方式:1、乙方在签居间协议当日,将购房定金1万元交给甲方;2、乙方于银行预审批通过后支付甲方购房首付款24万元;375万元由银行按揭贷款支付。第六条约定:……2、乙方单方违约,甲方不退已收定金,乙方同时赔偿房屋成交价的10%违约金,支付给甲方;甲方单方违约,应在3日内退赔乙方双倍定金(含乙方定金),同时赔偿房屋成交价的10%违约金支付给乙方,同时违约方应向丙方支付总房价2%的中介服务费。第十条双方约定的其他事项:三方议定,1、若银行预审批不通过,则定金无息返还,交易自动解除;2、若甲方不卖,则定金双倍返还,乙方不买,则定金不予返还,若双方自动非银行审批不卖或不买,则支付丙方服务费为总房价的1.23、乙方按银行审批来交首付(10天左右)。三方还就其他事项作出约定。a妹妹ea在协议落款“乙方”处签字。上述协议签订当日,a通过妹妹ed公司支付1万元定金,由b领取。d公司、ba出具定金《收据》一张。

    20191024日,ad公司工作人员一同至农村商业银行办理贷款预审批手续,a提交了贷款申请资料。随后,b当面向a催要房屋首付款24万元,a予以拒绝。

    20191024日晚,ba建立微信联系,双方就房屋买卖事宜进行沟通。b“我今天已经给中介讲了,明天我们这样,我们三方到中介碰个头,把合同给消除掉,你的1万块钱定金我退给你,如果说中介那边有什么讲法那是我的事情,跟你没有一点关系,你看行不行”、“如果你在这个过程中花了什么钱,你可以跟我讲,我也可以补偿你,我就当是花钱买个教训了。”a回复:“意思是因为中介的事,你不想卖房了,是吗?”b回答:“是的”、“其实我想不仅仅是我有这种想法,我估计你多多少少也会有这种想法对不对,你想想看,你这个房子无形中比别人要多掏了2万多块钱。”双方进一步商谈后,a说:“我是想买你这个房子的,为了这个房子我们姐妹费了很大心力。”b“看得出你们的诚意的,我房子后面还是要卖的,只是不想和这个中介合作了。”a“其实你今天在我没签贷款以前跟我直说我觉得你的请求我会考虑的,现在贷款都签了,觉得解约就没必要了吧。”……b“其实10天的期限签合同时和中介和你妹都说的很清楚,这是我和我老婆特意加上去的特别约定,按情理中介是一定要提醒你的。”a“其实你是知道的,10天是哪个中介都办不下来的,说白了当时他们在敷衍你。”

    20191025日早上,b微信向a妹妹e说:”“我昨晚和中介大吵了一架,脸已经撕破了,房子我是不会卖了”。1025日,ba微信联系说:“谁说我不想卖”、“下午你把首付款给我,我去银行签字。周六我们去办过户”、“不行的话我就交给中介处理了”。1025日下午,ba发送涉案房屋瑕疵照片,称:“我先和你说好了,我家房子是水管漏水的,过不了两年东西都没用了”、“免得到以后你说情况不知道”。1025日晚,bd公司工作人员f微信联系,称“我都一直积极配合你们”、“没关系,你喊她明天回来过户好了”、“我又不是不卖房子”、“我今天已经明确和她姐说了我是卖房子的”。

    20191025日晚至1026日上午,d公司工作人员未能与a取得联系。20191026日,d公司工作人员在b持有的三方所签《房产买卖居间协议》第十条“双方约定的其他事项”下方添加“因乙方不提供首付款,此合同解除。”b签字予以确认。当日上午10:45b将收取的定金1万元支付给d公司工作人员,d公司随后将该定金退还给a妹妹ea认可已收到退回定金1万元。后双方因该房屋买卖发生争议,a诉至法院。涉案房屋b已于20201月另售他人。

    a向一审法院起诉请求:判令bc承担违法解除房产买卖协议的违约金10万元

    一审另查明,2017315市政府办公厅下发《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》中规定,2017316日起,对现行住房限购政策调整如下:一、在某某区范围内,暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。……三、非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起3年内累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)证明,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”a市户籍且有住房,属限购情形,于签订《房产买卖居间协议》时在市不具有购房资格。2019917日,a曾与d公司业务人员f微信联系,向其询问:“把中介费、税、购房资格等明细,大概算一下我看看”,f“税大概1.5万,购房资格大概2万左右,中介费本来2万多,现在最低价1万”、“四万到五万”、“因为购房资格不知道你征信有没有问题,如果有,可能会更贵一点”、“把身份证正反面发给我”、“只是发给做购房证明的人看”,a“购房证明是做个啥东西?”f“做得什么证?”f“户口本、强开”、“做户口本”、a“就是说我户口变成本市的?f“嗯”、“就为买房子用的”、“那是给房管所看的”、“跟你实际户口没有关系。”a“我是担心,别因为这些东西影响贷款啥的那样就不好了。”f“不会。”a“购房资格如果办不成功时不收费的吧?”f“如果影响贷款还做了干嘛?”a“总之我的意思是,要先确定好一切否妥帖,别到半路出岔子,那样就没意思了,你说是不是?”f“是的”。20191024日晚,fa微信联系,a“我怎么没损失”、“我的信息全部拿到银行了,还有你这事办不成,我的损失可大了”、“我不管,反正按流程走,把这事给办好了”、“没办法你想办法。”f“我想不了,人家说算他违约”、“你也做的不是不对,但是人家确实等钱用”、“我要能谈的好就不会把你们放在一起谈了”。

    一审庭审中,abd公司均认可涉案《房产买卖居间协议》实际已解除。a陈述,a在签订合同前已向第三人明确告知自身购房资格相关情况,第三人表示可以为其提供购房证明,且办理购房资格需另收取2000元。bc陈述签订合同过程中对a不具有购房资格并不知情,在20191024日通过第三人才知晓;20191026日,因a无法联系,第三人根据居间协议其他约定第一条在其持有的协议中添加“因乙方不提供首付款,此合同解除”,遂退还了定金。第三人陈述应该没有告诉过bca不具备购房资格,在20191026日因a无法通过银行贷款预审批,故在bc持有的协议下方添加了“因乙方不提供首付款,此合同解除”。a还提供了于202042日在网上查询的房地产交易网站及某房产中介中与涉案房屋同小区、面积相近的二手房屋挂牌价,拟证实房屋与购房时相比每平米上涨1000元以上,因bc单方解除合同给a造成直接损失达到10万元以上。bc质证认为对该数据不予认可,涉案房产挂牌价都难以交易,因自身急需处理涉案房产才降价。审理过程中bc认为a主张的违约金过高,申请法院予以调整。

    一审法院认为,abc、第三人签订的《房产买卖居间协议》系当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。关于bc是否存在违约行为,一审法院认为,根据ab之间20191024日的微信聊天记录显示,ba表明不想卖房,20191026日第三人在b持有的协议中注明“因乙方不提供首付款,此合同解除”,b在其后签字予以确认,并于当日将收取的定金1万元予以退还,b在协议约定的首付款交付条件即“银行预审批通过后”尚未成就时即以a未提供首付款为由解除涉案合同,由此可知在涉案协议履行过程中bc确存在违约行为。关于bc应否承担违约责任,一审法院认为,根据政府文件相关规定,a属于限购人群,不具备购房资格。a在签订涉案《房产买卖居间协议》之前,应对限购政策进行了解并初步审核自己的购房资格,a在明知自己不具有购房资格的情况下,轻信第三人可为其包办购房资格的承诺而与bc签订《房产买卖居间协议》,导致该协议在事实上亦无法实际履行,合同目的最终将无法实现。a无证据证实在签订涉案协议时bc对买方限购的情况为明知,故即便因涉案协议解除导致a受有损失,亦属其自身或第三人原因所致,不可归责于bc,故对a要求bc承担违约金10万元的诉请,一审法院不予支持。

    二审法院认为,本案中,双方房屋买卖合同约定,待银行贷款预审批通过后,a才需向b一方支付首付款,而b一方在贷款预审批尚未通过时,即要求a支付首付款并以此为由解除合同,确系违约,一审法院认定b一方违约,并无不当,本院予以维持。现a主张,因b一方的违约行为,导致其购买与案涉房屋同小区、面积相近房屋时单价每平方米上涨1000元以上,总价达10万元以上的损失,但实际上,a并不具备在南京市溧水区购买房屋的购房资格,无法购买该地区的房屋并取得房屋的所有权,故其主张要求b一方赔偿其10万元的违约损失,无事实与法律依据,本院不予支持。一审法院对此说理略有不当,但判决结果正确,本院予以维持。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则。a明知其不具备购房资格,仍轻信中介机构能为其办理所谓的“购房资格”,涉嫌违反相关法律规定,亦有违诚信原则。

    此外,上诉人a认为其一审质证时向法庭口头提出要求变更诉讼请求,请求d公司亦承担损害赔偿责任。因d公司为本案第三人,上诉人要求d公司承担责任,应当提交变更当事人的申请,将d公司的诉讼主体地位由第三人变更为被告,但a并未提交书面申请要求变更诉讼请求,故一审法院未对d公司承担责任与否做出处理并无不当,本院予以维持。上诉人若认为d公司应当承担相应责任,可自行与d公司协商解决或另行起诉,本院对此不再处理。综上,a的上诉理由不能成立,本院不予支持。

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