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  • 房屋买卖合同纠纷中房屋价值评估的时间节点如何确定?
    来源:合肥律师网 | 作者:曾祥锋律师 | 日期:2019-5-24

    案情简介:

    房屋出售方甲与购买方丙于某年某月某日签订房屋买卖合同,约定甲将其与其配偶乙名下的房屋出售于丙。后因乙不同意出售该房而导致无法过户,于是,丙向某市仲裁委提起仲裁,要求甲继续履行合同,将房屋过户给丙。某仲裁委受理该案后,要求乙到仲裁委接受询问,在乙明确表示不同意出售房屋的情况下,仲裁委向丙释明,合同无法继续履行,可以变更仲裁请求,要求甲方赔偿。于是,丙方变更了仲裁请求,并同时申请对房屋的现值进行鉴定,要求甲方赔偿房屋涨价导致的价差损失。最终,仲裁委决定按其通知乙方来仲裁委接受询问的时间,作为鉴定房屋现值的时间,并最终裁决,按照鉴定的房屋现值减去甲方与丙方签订的房屋买卖合同的房价数额的价差,由甲方按照过错比例向丙方赔偿损失。

    律师评论:

    本案我作为甲方的仲裁代理律师,根据以往我代理的通过法院诉讼处理的房屋买卖类合同纠纷案件时,法院在处理该类房屋纠纷案件的鉴定问题上的观点,我向仲裁委提出,本案不应以鉴定房屋现值的方式确定损失:

    一、丙方在与甲方签订房屋买卖合同时,明确知道该房登记在甲方和其配偶乙方名下,但并未要求乙到场在合同上签名,也即,丙方当时即知道甲方无权单独出售该房屋,应当知道该房屋买卖合同有无法履行的很大风险,而不是在房屋买卖合同签订之后的后来某个时间才知道。房屋价差损失产生的基础,在于守约一方的善意与无过错,如果该方在行为之时就知道其签订的合同将无法履行,当然不能够要求对方赔偿房屋价差,否则,这将会产生多么大的道德风险呢!

    二、仲裁委以通知乙方接受询问,并且乙方明确表示不同意出售房屋的时间,作为房屋现值的鉴定时间节点,具有恣意性。本案从丙方先向法院起诉,到后来被法院以合同约定的争议解决方式是仲裁为由而驳回起诉,再到丙方向某仲裁委申请仲裁,仲裁委多次延期开庭,等到仲裁委征询乙方意见时,已经过了快一年时间了,而在此期间,合肥的房价一直在上涨。可见,将仲裁委征询乙方意见的时间为房屋市值鉴定的时间节点,显然具有恣意性,因为仲裁委征询乙方意见的时间完全可以人为操,可以提前,也可以无限期推迟,那么,房屋的市值的鉴定结果因为时间节点的不同而完全不一样了。这就违背了损失客观性原则,所谓的损失客观性,指的是当事人的损失是行为人的行为造成的,是客观的,不受司法行为或他因行为的影响,司法裁判只能是对作为客观行为的损失大小的确认与损失责任承担的评价,而不能改变损失大小本身。本案却因为仲裁委指定的征询乙方意见的时间确定的不同,导致房屋价值的评估结果也不同,那么,房屋的价差也就不同,进而,按照该种方式确定的当事人的损失就完全不同。由此可见,是仲裁委的行为改变了损失的确定,这简直就是反客为主!

    所以,本案并不具备以鉴定房屋市值的方式来确定违约金或损失,完全可以根据定金规则或其他方式来确定违约金或损失的承担。而房屋纠纷中房屋价值评估的时间节点的确定的确是一门很深的艺术,作为评估或鉴定申请一方,要根据自己的证据确定好申请鉴定的时间节点,司法或仲裁部门也要根据案情综合评判,来决定是否准许鉴定以及鉴定的时间节点,绝对不可主观恣意,进而导致裁判的不公。

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